住宅ローンの繰り上げ返済 vs 国債2%、どっちが得？
答えは「ローン金利」と「税引後利回り」の比較で出る
✅ 損益分岐の計算式——ローン金利 vs 約1.78%
✅ ローン金利別の実額比較表（100万円）
✅ 数字以外の3つの論点（流動性・団信・ローン控除）
先に結論：
- 比べるのは「ローン金利」と「国債の税引後利回り」。固定5年2.24%の税引後は約1.78%です
- 0.5%台の低金利ローンなら繰り上げより国債が有利（100万円で年約5,000円 vs 約17,849円）。3%前後のローンなら繰り上げ優先です
- 数字が互角なら流動性（返済したお金は戻らない）・団信・住宅ローン控除の3点で判断します
- 利率は2026年10月発行分（固定5年2.24%・変動10年1.95%）。毎月見直されます
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① 結論の出し方はシンプル：「ローン金利」と「国債の税引後利回り」を比べる
- 100万円を繰り上げ返済に使うと、浮くのは「ローン金利」ぶんの利息（しかも非課税で確実）
- 100万円を国債に置くと、増えるのは「税引後利回り」ぶんの利子（固定5年2.24%なら税引後約1.78%）
- つまり比べるべきは「ローン金利」vs「約1.78%」。ローン金利のほうが高ければ返済優先、低ければ国債側に分があります
| あなたのローン金利 | 100万円繰り上げで浮く利息（年） | 国債（固定5年）の利子（税引後・年） | 判定 |
|---|---|---|---|
| 変動 0.5%で借りている | 約5,000円 | 約17,849円 | 国債に分 |
| 固定 1.5%で借りている | 約15,000円 | 約17,849円 | 国債がやや上（下記②の論点で判断） |
| 固定 3%前後で借りる/借りている | 約30,000円 | 約17,849円 | 繰り上げ返済に分 |
※ いずれも1年あたりの概算。実際の繰り上げ効果は残期間・返済方式で変わります（期間短縮型は総利息の圧縮効果が大きくなります）。
② 数字が互角のときの3つの論点
- 流動性：繰り上げ返済したお金は二度と引き出せません。国債なら発行1年後から元本割れせず中途換金できます。急な出費に備える余力がないなら、数字が互角でも国債（または預金）側が安全です
- 団体信用生命保険（団信）：ローン残高には団信という保険がついています。繰り上げ返済はこの保険を自分で減らす行為でもあります。健康に不安がある方は特に慎重に
- 住宅ローン控除：控除期間中は実質のローン金利がさらに低くなるため、繰り上げの旨みは減ります。控除が終わってから繰り上げる、が定石です
③ 長期金利3%時代の整理
- 2026年9月、長期金利は一時3%と30年ぶりの水準になりました（解説）。これから固定で借りる人のローン金利は上昇方向です
- 一方で低金利時代に0.5〜1%台で借りた人にとっては、「安い借金はそのままに、手元資金を2%の国債で運用する」が数字上は合理的になりました。金利のねじれを利用できる立場です
- 逆に金利3%前後の新規ローンなら、頭金を厚くする・繰り上げ余力を残す方が国債より効きます
よくある質問
Q. 変動金利で借りています。これから上がるのが怖いのですが。
変動ローン金利が上がる局面では、変動10年国債の利率も同じ方向に上がる傾向があります（どちらも市場金利連動）。「ローン金利が国債の税引後利回りを超えたら繰り上げ開始」とルールを決めておくと、感情に流されず判断できます。
Q. ボーナスをどちらに回すべきですか？
順番は①生活防衛資金の確保 → ②高金利の借金返済 → ③低金利ローンなら国債等で運用が基本です。金額別の利子はシミュレーターで確認できます。
Q. 繰り上げ返済と国債、半分ずつはありですか？
あります。数字の有利さと心理的な安心（借金が減る・手元資金が残る）は別物なので、迷うなら折半は実務的な落とし所です。
本記事は情報提供を目的としており、特定の金融商品の購入・解約を推奨するものではありません。記載の利率（変動10年1.95%・固定5年2.24%・固定3年1.96%＝2026年10月発行分）は募集ごとに見直され、将来の利率・受取額を保証するものではありません。金額はすべて概算です。最新情報は財務省・各金融機関の公式サイトでご確認ください。投資判断はご自身の責任で行ってください。住宅ローンの金利・控除・団信の条件は契約により異なります。
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